建物を建てたとき取り壊したとき 不動産の測量、登記のご相談は三重県四日市市、愛知県名古屋市の富田総合事務所にご相談ください。

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建物を建てたとき取り壊したとき新築した場合

新築した場合

不動産登記法第47条には新築した建物、または表題登記がない建物(区分建物以外)の所有権を取得した者は、所有権取得の日から1カ月以内に表題登記を申請しなければならないと規定されています。
不動産登記制度は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示する制度を定めることにより、国民の権利の保全を図ること、それにより経済の基盤である不動産の取引が安全で円滑に行われるようにすること、を目的としています。

登記申請については、様々な書類が必要となり、また、専門的な判断を要する場合もございます。
まずは、当事務所へご相談ください。

登記申請をしないとどうなるのか

権利の登記(所有権保存など)と違い、表題登記には所有者に申請義務があります。
不動産登記法では、表題登記を怠ると十万円以下の過料に処すると規定されています。
しかしながら、一般の住宅で未登記のままになっているケースは見受けられます。
ただ、土地の不動産取得税の軽減措置を利用するためには建物登記簿が証明書としてもとめられます。そして、各種手続きに建物登記簿謄本が必要なことが多々あります。
また、後に不動産を担保に融資を受ける必要が生じたとき、金融機関からは当然のごとく建物の登記を備えることを要求されます。その時にあわてることの無いように、新築時、取得時に表題登記をされる事をおすすめします。

建物に関する権利登記について(所有権登記、抵当権設定登記等)

所有権に関する登記に申請義務はありませんが、民法第177条により「登記をしなければその権利を第三者に対抗できない」と規定されています。
よく例にあげられるのが二重売買の場合です。せっかく建物を建築しても、所有権保存登記をしない間に何者かが何らかの権利を得てその建物に所有権登記をした場合、その者に自分の所有権の正当性を主張しても負けてしまいます。
また、金融機関で建物建築・購入資金の融資を受ける場合、ほとんどが土地建物に抵当権を設定しますが、抵当権は土地建物の所有権に関して設定しますので、所有権登記は必須になります。

共有の建物の場合持分割合はどう決めるのか

表題登記の登記事項の1つとして、所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分を記録することとされています。
持分の割合は、不動産を取得したときに出資した金額の割合となります。ただ、ケースにより割合の算定が難しい場合もありますので、先ずはご相談ください。

どんな建物が登記できるか(建物の要件)

不動産登記規則に、登記の対象となる建物の要件が規定されています。
・屋根、周壁など外気と分断するものを有する。
・土地に定着したものである(基礎を有する)。
・その目的とする用途に使用しうる状態である。
ことです。ですから、東屋のような周囲に壁がないものや地面に置いただけの物置などは、登記することはできません。
また、永続性、取引性という考え方があります。たとえば屋根、周壁にあたる部分がビニールであるビニールハウスは、材料に耐久性がないため登記できません。又、母屋に付属して屋外に建てた便所などは独立して取引の対象とはなり得ず、独立した建物としては登記することはできません。

ただしこれらのくくりだけで説明できない事例もありますので、専門家である当事務所に気軽にご相談ください。

アパート、マンション(共同住宅)を建てたときの登記

一般の住宅と登記の手続きは大きく変わりません。建物表題登記と所有権保存登記、土地建物を担保に融資を受けるときは、抵当権設定登記をします。共同住宅の場合、建築前に土地に先行して抵当権設定登記をすることがほとんどです。建物所有権保存登記とあわせ、建物に抵当権追加設定の登記をします。

よくある事例

以前住宅を建築したとき登記をしなかったが、急に登記をしなくてはならなくなりましたが・・・

家を増築するため、新しく融資を受ける。隣に子供の住宅を建築するため、自分の住宅も一緒に担保に入ることになった、など、新築後何年もたって表題登記をする必要に迫られることがあります。
このような場合も、新築年月日を登記原因日付として表題登記を申請します。
私たちに相談頂ければ丁寧にご説明をさせて頂き、手続をお手伝いさせて頂きます。

代々所有している土地に住宅を建てたいのですが・・・

都市計画法では無秩序な市街化を防止するため、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。
「市街化調整区域」は市街化を抑制する目的の区域ですから、例外的に認められる行為以外は、一般的には住宅を建築することが認められていません。例外的に認められる行為については、都市計画法第34条各号に詳細な定めがあり、それぞれの対象案件によって個別に審査されます。
詳細については、ぜひお問い合わせください。

家を建てるには農地転用が必要だと言われました。

土地の登記簿に記載されている「地目」が、田、畑である場合、又それ以外の地目でも、現実に作物を耕作していたり採草放牧に使用されている場合にはその土地は農地とみなされます。
この場合農地法に基づく農地転用の手続きが必要となります。
一度お問い合わせください。

接道要件というのは何ですか?

建物を建築するには、建築敷地が建築基準法で認定された、4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
接している道路が建築基準法で認定された道路であるが道路幅員が4未満の場合、その道を2項道路(法42条2項道路)/ 狭隘道路(きょうあいどうろ)と言います。
2項道路の扱いについては市・町により補助金制度を設けたりして、狭隘道路の解消を図っているケースもあります。
一度ご相談ください。

見積例

見積額は目安ですので、ケースにより増減致します。

木造かわらぶき 2階建
延床面積  122.79㎡
借入額   3,100万円

種別 件数 報酬額 登録免許税又は印紙税等
建物表題登記 1 75,000円 5,000円
所有権保存 1 18,500円 9,700円
住宅用家屋証明 1 6,990円 1,300円
土地所有権登記名義人住所変更 1 10,000円 2,000円
抵当権設定(金3100万円) 1 34,000円 31,000円
全部事項証明書交付申請 4 2,000円 2,400円
小計 146,490円 51,400円
消費税 11,719円  
合計   209,609円
御見積額 209,609円

※建物表題登記報酬額は75,000円から100,000円(目安)
登録免許税額は、建物面積、抵当権設定額により変わります。

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